容積事業部
容積移轉運用
一、容積移轉效能
- 增加土地及整體開發價值、降低土地開發成本
- 放大建築設計量體、美化建築設計空間
- 提升都市更新案件、開發案件可重分配能力
- 創造更高總銷金額及整體獲利
二、容積移轉種類
- 都市計畫容積-公共設施保留地(如:道路用地、公園用地...等)
- 都市計畫容積-容積代金
- 都市計畫容積-歷史建築容積(非大稻埕)
- 古蹟容積
- 大稻埕容積
三、容積移轉混合堆疊
- 僅臺北市依「台北市容積移轉審查許可自治條例」第九條規定,可使用都市計畫容積(公共設計保留地及代金)、古蹟容積、大稻埕容積及歷史建築容積,混合堆疊至最大上限,為基準容積之50%。
- 新北市及桃園市從其容積移轉相關規定可混合使用不同類型容積,惟無法超過「都市計畫容積移轉實施辦法」第八條規定,超過基準容積之40%。
- 臺中市依「臺中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點」第五點規定,古蹟容積與都市計畫容積(公共設施保留地及代金)不得混合使用。
TOD增額容積規劃
一、各地區TOD增額容積比較
- 臺北市---增額容積加計各項都市更新容積獎勵、容積移轉移入之容積、增額容積、都市計畫容積獎勵及其他容積獎勵等不得超過基準容積2倍。
- 新北市---增額容積與容積移轉分開檢討,惟建築基地申請增額容積、容積移轉、其他容積獎勵及都市更新條例容積獎勵後之總容積,不得超過原基準容積之2倍。
- 桃園市---增額容積與容積移轉分開檢討,惟建築基地申請增額容積、容積移轉、其他容積獎勵及都市更新條例容積獎勵後之總容積,不得超過原基準容積之2倍。
二、增額容積實務運用
- 可個別申請地區(臺北市、新北市、桃園市):增額容積屬於有價之獎勵容積,應與容積移轉及其他獎勵項目進行成本分析比較後,於基準容積2倍總量下,呈現優先導入項目順序。
- 應先申請增額容積使得申請容積移轉地區(新北市):應整體考量申請增額容積加容積移轉所創造之單坪效益,再決議是否導入增額容積、容積移轉。
容積調派運用
- 將受限制建築又無法以容積移轉方式處理之土地,透過都市計畫容積調派方式,充分活化運用容積量體。
- 將都市計畫總量管制原則內之容積,調派至開發需求、價值更高之地區高效運用。
- 突破創造無法辦理都市更新、危老重建之土地開發價值,最高強度開發模式,除導入容積移轉達基準容積之1.5倍外,可再加計容積調派達基準容積之2倍。
古蹟及歷史建築事業部
協助古蹟及歷史建築保存相關研究事項
調查、研究、保存、維護、修復及再利用之完整個案資料
- 國泰建設完成菊元百貨歷史建築古蹟復育及指定作業(目前持續進行中)
促進古蹟及歷史建築之管理維護及保存再利用
編寫古蹟及歷史建築管理維護作業、協助古蹟及歷史建築修復及再利用
- 市定古蹟大稻埕辜宅古蹟管理維護計畫(核備已完成)
- 市定古蹟朝北醫院修復及再利用計畫修訂(核備已完成)
- 市定古蹟士林神農宮古蹟管理維護計畫(核備已完成)
- 市定古蹟景美集應廟古蹟管理維護計畫修訂及擬定修復再利用計畫(核備已完成)
- 市定古蹟艋舺洪氏祖厝緊急搶修計畫及擬定修復再利用計畫(已完成)
推動古蹟及歷史建築土地容積移轉
- 實施容積率管制地區內,經指定為古蹟,除以政府機關為管理機關者外,其所定著之土地、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區內土地,因古蹟之指定、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區之劃定、編定或變更,致其原依法可建築之基準容積受到限制部分,土地所有權人得依本辦法申請移轉至其他地區建築使用。
- 推動歷史建築得依文資法規定辦理容積移轉,使歷史建築與古蹟容積移轉相同。
都市更新事業部
事權計畫規劃
- 全盤計畫擬定
- 劃定單元研擬
- 時程進度控管
- 協調公、私部門意見
危老計畫撰寫
- 協助申請單位建築物評估
- 量體高度配置
- 計畫擬定送審
簡易都更申請
- 協助範圍評估
- 容積獎勵檢討
- 建築線指示圖
- 相關書件送審劃定單元擬定
工業區立體化
- 作業申請
- 確認回饋機制
都市計畫事業部
都市計畫變更作業
透過研擬或修訂都市計畫之主要計畫、細部計畫,變更土地使用分區以達到容積增量之目的。
已公告實施:
- 國產南港北基地使用分區變更案
- 興富發台中容積調派案
- 陳德星堂土地使用分區變更案
- 陳德星堂回饋金修訂案
- 樹籽文山容積調派案
規劃設計部
建築法令研析
透過客戶所需之開發模式,依序檢討中央及地方之相關建築法規,以確保所有評估方案皆為最大可行性之分析。
建築設計規劃
依據產品定位需求與其規劃之獎勵值,協助評估建築物量體、配置、樓層高度與地下開挖數值與法律規範,亦可透過先行規劃建築量體來反推出容積獎勵之最大上限。
開發部
協助整合規劃
- 最適開發範圍評估
- 都更劃定與鄰地協調
- 說明會舉辦
- 分配比例模擬試算
土地投資分析
- 各式土地開發評估(含公共設施保留地買賣)
- 土地開發獎勵值堆疊
- 投資效益比較分析
- 尋找潛在投資人
土地新建規劃
依土地之區位、面積、形狀、大小加以分析最大可行性。
如:混合使用容積移轉、容積調派、都更獎勵、危老獎勵等方案。